黄埔花园的旧址是曾☳🃡经和黄集团的船坞码头，进入70年代后，和黄⛒🙳🎜与太古合作，将船坞合并后迁♱往了青衣岛，留下了一片面积高达200万尺（20万平方米）的空地。
当时的和黄的大班祁德尊意图开发这块土地，兴建一座类似于太古城的顶级小区，🜓🁱只不过碰到了一个致命问题，船坞🖳🖮码头的土地是工业性质，如果想兴建商场住宅，那么必须要交一笔巨额“补地费”。
而补地费交完之🙣🌎♢后，再开发基本上已经没什么利润，这是港府的策略，要不然，所有企业都购买工业用地进行改地，那哪家地产公司还愿意参与土地拍卖呢？
补地费🅍困住了祁德尊，也困住了后续的韦理，而到了后世李嘉成🌜⛥🜢接管和黄时，当时的地价几乎到了巅峰时期，补地费需要28亿港元，🞕李嘉成自然不肯接受。
而到了1984年，中英谈判虽然有所起色，但地产市场却一直萎靡不振，为♰了刺激香江的地产行业，港府同意了李嘉成的条件，以3.9亿港元“的补地费修改了这块地皮的土地使用性质，只比徐志目🞏📈😹前所谈的3亿港元多9000万港元。
到了85年初，中英谈判结束，香江前途🗓被定了下来，房价开始稳步回升，李嘉成立刻安🆁🌥排了修建黄埔花园的围村项目。
黄埔花园一共包括760万尺（76万平米）的住宅以及190万尺（🂲💮🕊19万平方米）的商场，整个项目从1985年开始，至1989年结束，出售的过程中，香江房地产刚刚回暖，房价大幅度上涨，整个项目的溢价非常之高。
黄埔花园的土地为自☳🃡己持有，只支付了3.9亿港元的改地费，而整个项目的建筑费用为40亿港元，而后面的四年，总收入高达90亿港元，只是拼住宅，就轻轻松松的赚到了50亿，同时还白得一个170尺的商场。
这🅫个利润在当时的香江，可以说是最赚钱的商业案例，不过徐志却看不上眼。
80年代末的房价虽然不低，但比起90年代的逆天，差距还是非常大的，要知道，香江的房🜂价，从91-97年，就上升了4倍，租金也是大幅度上涨，任何在80年🏊代以当时市场价格购🔃♥买的房产，经过90～97年，只靠上涨的租金就足以收回成本。
历史上的李🏌嘉成做住宅是因为要将资产流动起来，而这一点住宅项目极为合适。
但🅫目前的和黄并不需要急着将旗下的土地套现成现金，反而，资金多的花不掉的时🜓🁱候，投资物业才是硬道理。而目前的香江市场上，也很难投入百亿港元购买物业，那么，在自家土地上，大规模兴建就成了⛖🚖📗最佳选择。
因此，有计划的兴建一个大型的商业综合体，就是目🝡🌪前和黄的最终计划，涉及一家大型☞🀢⚄商场、数十栋用于出租的写字楼、数栋高级公寓以及酒店等等。
后世李嘉成的黄埔花园，总建筑面🈡积只有950万尺，那是因为香江的法律，对住宅🛤🞔的限🆁🌥制较多，容积率不可能无限的上升上去。
但商业写字楼的要⚅🏂🗍求则低上很多，因此，同样面积大小的土地，建🕴住宅和建写字楼的比，面积要⛻差上很多。
因此，徐志打算将整片土地，建成容积率为1🜳0🗎🚞的大型写字楼群。